WeCrashed i co dalej

 

Spektakularny rozwój WeWork od startupu do globalnego operatora coworkingowego w ciągu ledwie 10 lat i równie spektakularny upadek w ostatnich paru latach. Gdzie dziś jest WeWork?

foto i kolaż: biurco
 

Czy biura WeWork działają?

Być może to pierwsze pytanie jakie pojawia się w głowie po przeczytaniu krzykliwych nagłówków o upadku giganta z Nowego Jorku. Głośne problemy WeWork nie mają bezpośredniego przełożenia na użytkowników korzystających z biur - trzeba powiedzieć, że większość biur na świecie, w tym wszystkie w Polsce (czyli w Warszawie) działają zupełnie normalnie.

Od startupu do giganta

Niespełniony, młody przedsiębiorca Adam Neumann na pomysł prowadzenia przestrzeni coworkingowych wpadł w roku 2008 i wraz z nowym wspólnikiem, architektem McKelvey, otworzył w opustoszałym budynku biurowym w Nowym Jorku GreenDesk. Wyróżnikiem przestrzeni były meble z recyclingu, akcentowanie wątków proekologicznych i elastyczne członkostwo w coworkingu. Powiedzmy jednak jasno - Neumann nie był wynalazcą coworkingu - ta idea pracy wielu osób w jednej przestrzeni i tworzenia w niej współpracującej i wspierającej się społeczności rozwijała się już od kilku lat (przeczytaj o narodzinach i historii coworkingu). Neumann tchnął w nią więcej energii, nadał indywidualizmu i umiejętnie skomercjalizował. Rynkowy sukces GreenDesk był trampoliną do rozwoju wizji współpracującej społeczności - wkrótce Neumann sprzedał GreenDesk (który jako coworking istnieje do dzisiaj), czarując inwestorów wizją rozwoju sieci i tworzenia wiernej społeczności, pozyskał kolejny kapitał i w 2011 otworzył pierwsze biuro WeWork.

W kolejnych latach WeWork otwierał kolejne lokalizacje w Nowym Jorku stając się jednym z większych dzierżawców powierzchni biurowej w mieście, później nastąpiła ekspansja na inne miasta w Stanach, aż wreszcie na na inne kontynenty. WeWork stał się siecią globalną, powszechnie znaną marką, niekiedy wręcz synonimem coworkingu. Poza USA biura WeWork można było znaleźć w Indiach, Chinach, Tajlandii, Japonii, Brazylii, Argentynie, Australii, Izraelu i oczywiście w Europie: w Londynie, Paryżu, Berlinie, Barcelonie i jeszcze paru innych miastach. Pierwsze biura w Polsce WeWork otworzył w roku 2018 w Warszawie (dwie lokalizacje) a rok później dwie kolejne również w Warszawie. W szczytowym okresie pod szyldem WeWork działało ponad 700 lokalizacji! a wycena firmy przed giełdowym debiutem w 2019 roku sięgała oszałamiających 47 miliardów dolarów!Neumann konsekwentnie budował, według własnych słów "kulturę wework" na którą składało się organizowanie społeczności członków (nie" najemców" czy "klientów"), wspólne wydarzenia i imprezy integracyjne, medytacje, woda owocowa i piwo kraftowe, a także spójny wystrój wnętrz we wszystkich lokalizacjach. Generalnie każde nowe biuro miało wywoływać "efekt wow". A każdemu "wow" towarzyszyło pozyskiwanie funduszy od inwestorów na kolejne "wow". I tak to się kręciło.

Upadek

Szybki, wręcz spektakularny rozwój nie był jednak rozwojem zrównoważonym jak pokazały ostatnie lata. Zwłaszcza próba wejścia WeWork na nowojorską giełdę w 2019 roku ujawniła cały szereg nieprawidłowości - niekorzystne umowy dzierżawy (pozyskiwanie nowych, atrakcyjnych lokalizacji "za każdą cenę"), nietrafione inwestycje i niepotrzebne przejęcia zewnętrznych firm, zbyt preferencyjne warunki najmu dla nowych członków-najemców (próba przejmowania klientów), ekonomicznie nieuzasadnione profity dla najemców, w efekcie co najważniejsze - firma nigdy nie przyniosła żadnego zysku, a analiza bieżących i przyszłych zobowiązań jasno wskazywała, że WeWork nigdy nie wyjdzie na prostą. Model biznesowy nie działał. Dodatkowo wyszły na jaw kontrowersyjne zapisy umów między firmą, a samym Neumannem jak np. gwarancja sukcesji na stanowisku dyrektora generalnego czy kwota odsprzedaży praw do znaku firmowego We. Klimatu wokół firmy nie poprawiały też poza finansowe problemy (by nie nazwać ich aferami) - oskarżenia o molestowanie seksualne, dyskryminację kobiet w ciąży czy ze względu na kolor skóry, oraz pojawiające się w tle narkotyki. Atmosferę hurraoptymizmu z nutką szaleństwa świetnie przedstawia miniserial "WeCrashed" nakręcony przez Apple TV, gdzie w roli głównej wystąpił Jared Leto - film pokazuje charyzmę założyciela WeWork, która pozwoliła mu pozyskiwać inwestorów i jednocześnie jego oderwanie od rzeczywistości prowadzące firmę do upadku. Miliardy dolarów utopione przez inwestorów skłoniły ich do podjęcia radykalnych kroków w wyniku których z końcem 2019 roku Neumann odszedł z firmy nie tylko jako właściciel i udziałowiec ale też zakończył rolę dyrektora naczelnego (na czym zresztą zarobił setki milionów). Nowy zarząd WeWork (a właściwie już The We Company) rozpoczął restrukturyzację przedsiębiorstwa, renegocjował wiele niekorzystnych umów dzierżawy nieruchomości, z części udało mu się wycofać, pozbył się także nierentownych spółek jakie Neumann przejmował niemal hurtowo w trakcie swego zarządzania. No i zamknął kraniki z darmowym piwem.

W 2021 roku WeWork (The We Company) w końcu wszedł na giełdę ale z wyceną 9 miliardów dolarów, niemal pięciokrotnie niższą niż dwa lata wcześniej. Tłum inwestorów nie walił drzwiami i oknami. Kryzys wewnętrzny firmy zbiegł się wkrótce ze światową pandemią covid-19, która w krótkim czasie zamknęła setki tysięcy pracowników w domach i spowodowała kryzys na rynku nieruchomości komercyjnych. Zaraz potem wzrosły stopy procentowe. W 2023 roku WeWork stracił płynność finansową i zagrożony bankructwem z końcem roku złożył w rodzimych Stanach Zjednoczonych wniosek o ochronę przed upadłością. WeWork wszedł w okres reorganizacji pod nadzorem sądowym. Ponieważ w dłuższej perspektywie na postcovidowym polu bitwy to właśnie biura coworkingowe i ogólnie wszystkie oferty elastycznego najmu zaczęły święcić triumfy, szanse powodzenia WeWork więc wzrosły.

WeWork dziś

Choć w ciągu ostatniego roku kilkadziesiąt lokalizacji zostało zamkniętych, a biura w Indiach i Japonii zostały sprzedane (wprawdzie pozostały pod szyldem WeWork ale w istocie stały się franczyząmi) to zdecydowana większość biur WeWork dalej działa. Dla najemców czy członków burza na górze niewiele zmieniła. Owszem, nie ma już darmowego piwa i hucznych, firmowych imprez ale pozostało to co najważniejsze - dobra i różnorodna przestrzeń biurowa, bogaty pakiet usług wspomagających pracę, oraz elastyczność najmu i członkostwa. Paradoksalnie, utopione miliardy dolarów mogą być gwarancją, że inwestorzy tak łatwo nie odpuszczą i dalej będą finansować WeWork licząc, że pod nowym, rozsądnym i realistycznie myślącym zarządem i na postcovidowym rynku nieruchomości firma wreszcie zacznie przynosić zyski. Plan zakłada uzyskanie rentowności już w bieżącym roku.

Postscriptum

Ostatnio nad WeWork'iem znów krąży widmo Adama Neumanna - wiosną ubiegłego roku, za pomocą swojej spółki Flow złożył ofertę zakupu WeWork za 600 milionów dolarów. Według doniesień Bloomberga, po odrzuceniu tej oferty, Adam Neumann powrócił do branży coworkingowej otwierając na koniec 2024 roku WorkFlow - nowy coworking będący konkurentem WeWork. Ma być lepiej, bardziej dojrzale choć ciągle z misją (sic!). Ale to już inna historia. Czas pokaże czy można wejść drugi raz do tej samej rzeki bez ponownego podtopienia.

Polecamy podobne wpisy:
Zimny prysznic WeWork - czy coworking upada?
Świat (coworkingu) po pandemii